Дайте перелік документів для угоди. Заощадьте нам час
Найчастіше перша фраза клієнта на першій консультації — «надайте, будь ласка, список документів для продажу». Бажання зрозуміле: один чек-лист, який можна роздрукувати, зібрати по пунктах і прийти готовим. Я й сама хотіла б давати такий список — він заощадив би час усім.
Але такого переліку, однаково придатного для всіх, не існує. І нотаріус, який роздає кожному той самий шаблон, найчастіше зупиняє угоду вже за робочим столом — у момент, коли з’ясовується, що бракує саме «вашого» документа, про який у загальному списку не було ні слова.
Причина проста. Закон зобов’язує мене не «прийняти папери за списком», а перевірити юридично значущі обставини саме вашої угоди: хто власник і чим це підтверджено, у шлюбі ви чи ні, чи мають права на житло діти, що саме продається, як і коли ви це майно набули та на яку суму укладається договір. Усі ці обставини в кожного клієнта різні — а отже, різний і перелік. Він не береться зі списку; він виводиться з вашої ситуації. Це прямо випливає із Закону України «Про нотаріат» і Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (наказ Міністерства юстиції № 296/5), які зобов’язують нотаріуса встановити всі ці факти до посвідчення договору.
Почнімо з найпершого — із самого права власності, бо навіть найбазовіший, правовстановлюючий, документ у двох продавців не збігається. Право може бути підтверджене договором купівлі-продажу, дарування чи міни, свідоцтвом про право на спадщину, свідоцтвом про право власності, рішенням суду або свідоцтвом про придбання майна з аукціону; а якщо право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав без видачі окремого «паперового» документа, підтвердженням слугують самі дані реєстру. Тому коли один продавець успадкував квартиру, другий купив таку саму на тому ж поверсі, а третій отримав житло за приватизацією, у руках вони тримають три різні документи — свідоцтво про спадщину, нотаріальний договір і свідоцтво про право власності відповідно. А якщо документ старого зразка, виданий до 2013 року, і право не внесене до електронного реєстру, до угоди додасться ще й окремий крок із реєстрацією права.
Щойно встановлено, хто і чим підтверджує право, постає наступне питання — сімейний стан цього власника, і він вирішує, чи потрібна згода другого з подружжя. Якщо майно набуте в шлюбі, воно за загальним правилом є спільною сумісною власністю подружжя, навіть коли оформлене на одного з них; тоді для продажу потрібна згода другого з подружжя, і за частиною 3 статті 65 Сімейного кодексу така згода має бути нотаріально посвідчена. Якщо ж квартиру подаровано особисто, успадковано або куплено до шлюбу — це особиста приватна власність, і згода подружжя не потрібна взагалі. Додам свіжу деталь, яку багато хто ще не врахував: з 25 травня 2026 року набрав чинності Закон № 4824-IX, що змінив саму форму такої згоди — згоди подружжя, видані від цієї дати, посвідчуються нотаріально, тоді як раніше достатньо було засвідчити лише справжність підпису; згоди ж, оформлені за старими правилами до цієї дати, залишаються чинними для тих угод, для яких видавалися. Отже, навіть у двох однаково одружених продавців перелік відрізнятиметься залежно від того, коли і в якій формі оформлено згоду.
Той самий закон змінив і другу типову ситуацію — коли поряд із подружжям в угоді з’являються діти. Якщо співвласником квартири є дитина або в ній зареєстровані малолітні чи неповнолітні з правом користування житлом, угода вже не «типова»: відчужувач подає заяву про наявність або відсутність у дітей прав на це майно, а у відповідних випадках потрібен дозвіл органу опіки та піклування. І тут Закон № 4824-IX зробив важливе уточнення — потреба в дозволі опіки тепер залежить від напряму угоди. Коли дитина набуває майно безоплатно, наприклад їй дарують квартиру, дозвіл органу опіки більше не потрібен, достатньо згоди батьків; але коли майно дитини, навпаки, відчужується — продається, дарується комусь, передається в іпотеку — дозвіл органу опіки залишається обов’язковим. Дві угоди за участю однієї дитини, протилежні за напрямом, дають протилежні переліки документів.
Досі я говорила переважно про квартиру, проте сам вид об’єкта змінює конструкцію угоди не менше, ніж сімейні обставини. Квартира і приватний будинок із землею — це юридично різні історії: будинок і земельна ділянка під ним є двома окремими об’єктами нерухомості, які продаються разом, тож з’являється цілий блок «земельних» документів — кадастровий номер ділянки, витяг із Державного земельного кадастру, перевірка цільового призначення землі. Діє жорстке правило: немає кадастрового номера — немає угоди, і якщо ділянка з давньою приватизацією досі без нього, кадастровий номер доведеться присвоїти заздалегідь, а це не питання одного дня. Тому покупець квартири, який приносить технічний паспорт і витяг із реєстру, здебільшого вичерпує опис об’єкта цим набором, а покупець сусіднього будинку до того самого набору додає документи на землю, без яких я фізично не зможу посвідчити договір — за однакової назви «продаж нерухомості» обсяг папки різний.
Остання обставина, що змінює перелік, лежить узагалі поза правом власності та видом об’єкта — це гроші, і вона теж у кожного своя. Якщо продавець володіє об’єктом менше трьох років (крім успадкованого) або це вже другий продаж нерухомості протягом року, угода посвідчується лише за наявності документа про сплату податку на доходи фізичних осіб, обчисленого від ціни договору, але не нижче оціночної вартості майна; для цього потрібна експертна грошова оцінка, що діє шість місяців, а в 2026 році довідку про оціночну вартість можна сформувати безкоштовно онлайн через базу Фонду державного майна, тоді як продавець-нерезидент сплачує податок за іншою, вищою ставкою. Поряд із податком діє фінансовий моніторинг: за Законом № 361-IX, коли сума угоди дорівнює або перевищує 400 000 гривень, я зобов’язана перевірити джерело походження коштів і запропонувати анкету-опитувальник — вимога чинна вже багато років, а зміни 2026 року стосуються лише порядку звітності нотаріусів, а не нових обов’язків для громадян. У підсумку продавець, який володіє квартирою десять років і продає її вперше, і продавець, який перепродає другий об’єкт за рік на велику суму, приходять до мене з різними документами, хоча обидва «просто продають квартиру».
Звідси й висновок, заради якого написана ця стаття: універсального списку шукати не варто, а тим паче орієнтуватися на чек-лист сусіда — у вашій угоді обставини інші, а отже, інший і перелік.