Можна оформити квартиру сьогодні? Ми зараз принесемо документи
До мене досить часто звертаються з проханням: треба продати квартиру терміново, сьогодні ж привеземо документи — оформіть. Це так не працює і ось чому. За посвідченням договору стоїть багатоступенева перевірка трьох напрямів одночасно — самого обʼєкта, особи продавця і змісту правовстановлюючих документів. Це звірка десятка незалежних реєстрів, яку не можна якісно провести за кілька годин. Поспіх її не пришвидшує, а лише підвищує ризик; нерідко сама вимога оформити «негайно» є першою ознакою, що угоду варто перевіряти особливо ретельно. Я не готова посвідчити угоду, якої не перевірила.
За посвідченням договору стоїть багатоступенева перевірка трьох напрямів одночасно — самого обʼєкта, особи продавця і змісту правовстановлюючих документів. Це звірка десятка незалежних реєстрів, яку не можна якісно провести за кілька годин. Поспіх її не пришвидшує, а лише підвищує ризик; нерідко сама вимога оформити «негайно» є першою ознакою, що угоду варто перевіряти особливо ретельно. Я не готова посвідчити угоду, якої не перевірила.
Обʼєкт. Перевіряються Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (власник, підстава набуття, історія переходів), Єдиний реєстр заборон відчуження разом із записами про арешти та Державний реєстр іпотек. За наявності арешту чи заборони договір не посвідчується. Реєстровий запис відображає стан майна лише на момент запиту, тому має значення й сама дата перевірки.
Продавець. Перевіряється не менш ретельно за обʼєкт. Єдиний державний реєстр судових рішень — чи є обʼєкт або власник предметом спору. Єдиний реєстр боржників — чи є продавець боржником у виконавчому провадженні; реєстр динамічний, його стан сьогодні не дорівнює стану на дату угоди. Державний реєстр санкцій — за Законом «Про санкції». Бази недійсних і викрадених документів Державної міграційної служби та МВС — чи дійсний паспорт продавця. База розшуку МВС — чи не розшукується особа. Окремо встановлюються дієздатність, згода подружжя і за потреби дозвіл органу опіки та піклування. За статтею 60 Сімейного кодексу майно, набуте за час шлюбу, є спільною сумісною власністю навіть за реєстрації на одного з подружжя.
Документи. Частина ризиків не має запису в жодному реєстрі й виявляється лише з самих документів: квартира в будинку, не введеному в експлуатацію (право власності на новостворене майно виникає лише після прийняття обʼєкта в експлуатацію — стаття 331 Цивільного кодексу); квартира в садовому будинку (садова книжка чи старий технічний паспорт права власності не дають); дарування, зареєстроване в реєстрі лише перед самим продажем; кілька перепродажів обʼєкта протягом року; майно, набуте «не в шлюбі», за яке триває спір із колишнім подружжям. Жодна з цих ознак сама по собі не свідчить про шахрайство, але кожна потребує додаткової перевірки.
Саме тому угода з нерухомістю не терпить поспіху. Не передавайте аванс чи завдаток, поки перевірку не завершено й не отримано письмового підтвердження відсутності обтяжень. А вимогу оформити продаж «сьогодні» розумно сприймати не як зручність, а як підставу перевіряти ще уважніше.