Можна оформити квартиру сьогодні? Ми зараз принесемо документи

«Ми зараз принесемо документи. Чи можна сьогодні продати квартиру?» Іноді відповідь справді буде позитивною. Для цього право власності та обтяження вже мають бути перевірені, пакет документів — повним, умови договору — погодженими, а податки й розрахунок — підготовленими.

Папка з оригіналами дає нотаріусу вихідні дані для роботи. Час підписання залежить від змісту документів, сімейних обставин сторін, відомостей у державних реєстрах і способу оплати. Якщо все це нотаріус уперше бачить у день звернення, обіцяти посвідчення договору того самого дня зарано.

Перевірка квартири починається до підписання

Порядок вчинення нотаріальних дій вимагає підтвердити право продавця на квартиру та, у передбачених законом випадках, державну реєстрацію цього права. Підставою може бути попередній договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування, рішення суду або інший належний документ.

Через Державний реєстр речових прав нотаріус перевіряє зареєстроване право власності, податкову заставу, заборону відчуження, арешт та іпотеку. Запис у реєстрі зіставляється з документами: адресою, площею, часткою, даними власника і підставою набуття.

Найбільше часу потребують ситуації, коли право виникло давно і відомостей немає в сучасному реєстрі, у документах по-різному зазначена адреса або площа, втрачено оригінал чи архів має підтвердити старий запис. Тоді можуть знадобитися дублікат, довідка БТІ, архівні матеріали або попередня державна реєстрація права.

Зареєстрований арешт чи заборона можуть унеможливити продаж. Іпотека або податкова застава потребують виконання окремих умов і належної згоди кредитора чи відповідного органу у випадках, установлених законом. Такі питання вирішуються до погодження часу підписання.

Сімейні обставини додають документи

Квартира, набута під час шлюбу, за загальним правилом належить подружжю на праві спільної сумісної власності. Реєстрація лише на ім’я чоловіка або дружини цього режиму не скасовує. Для нотаріального договору Сімейний кодекс України передбачає письмову згоду другого з подружжя; справжність підпису на такій заяві засвідчує нотаріус.

Якщо квартира є особистою власністю продавця, це має випливати з документів. Наприклад, майно придбане до шлюбу, отримане у спадщину чи в подарунок. Розірвання шлюбу саме по собі не припиняє спільної сумісної власності на майно, набуте подружжям раніше.

Окремо з’ясовуються права малолітніх і неповнолітніх дітей, недієздатних та обмежено дієздатних осіб. Відчужувач житлової нерухомості подає заяву про наявність або відсутність у таких осіб права користування квартирою. Якщо їхні права зачіпає майбутній договір, можуть знадобитися додаткові документи та дозвіл органу опіки й піклування.

Продаж через представника додає перевірку довіреності, її чинності та обсягу повноважень. Імена сторін, квартира, ціна та інші умови договору мають вкладатися в надані представникові повноваження.

Ціну, податки й розрахунок погоджують до зустрічі

До зустрічі сторони визначають ціну квартири, спосіб і момент розрахунку, порядок передачі ключів, строк звільнення житла та інші істотні для них умови. Нотаріус переносить ці домовленості до проєкту договору й перевіряє, чи відповідають вони закону.

Для оподаткування продажу може знадобитися довідка про оціночну вартість або звіт оцінювача. Ставка податку залежить від виду майна, строку володіння, кількості продажів протягом року, резидентства та інших обставин. Докладніше про розподіл ролей між нотаріусом і оцінювачем я писала у статті «Чому я не формую оцінку вашої нерухомості замість оцінювача».

Спосіб оплати також впливає на підготовку. Банк може встановити свої вимоги до платежу, а нотаріус проводить належну перевірку сторін і операції відповідно до законодавства про фінансовий моніторинг. За обставинами угоди покупцеві можуть знадобитися документи про походження коштів. Цю процедуру пояснює стаття «Фінмоніторинг за 340 000 грн»: чому нотаріус перевіряє після банку.

Підготовлений розрахунок означає, що сторони знають суму обов’язкових платежів, мають необхідні реквізити й узгодили з банком можливість провести платіж у потрібний час.

Невирішені питання переносять угоду

Дата підписання зміщується, коли під час перевірки виявляється обставина, яку неможливо усунути за кілька годин. Найчастіше це:

• відсутність відомостей про старе право власності або розбіжності в даних власника й квартири;
• відсутність потрібної згоди другого з подружжя, співвласника, кредитора чи органу опіки;
• арешт, заборона, іпотека або податкова застава;
• незавершена спадкова справа, судовий спір або недостатні повноваження представника;
• непідготовлена оцінка, податки, банківський платіж чи документи про кошти.

Кожен пункт має свій спосіб вирішення. Частину документів можна отримати того самого дня, для архівної відповіді, дозволу або зняття обтяження знадобиться більше часу.

Попередня підготовка залишає на день угоди завершальні дії

Щоб зустріч у нотаріуса завершилася договором і державною реєстрацією права покупця, підготовку варто почати до призначення дати:

1. Передайте нотаріусу читабельні копії документів узгодженим захищеним способом.
2. Повідомте, коли і на якій підставі продавець набув квартиру, його сімейний стан, наявність співвласників та права дітей.
3. Опишіть ціну, спосіб розрахунку, джерело коштів і домовленості про передачу квартири.
4. Отримайте індивідуальний перелік відсутніх документів та виконайте його до зустрічі.
5. Узгодьте проєкт договору, обов’язкові платежі, присутність усіх сторін і роботу банку в обраний час.

Як формується індивідуальний перелік і що можна підготувати ще до консультації, пояснює стаття «Дайте перелік документів для угоди. Заощадьте нам час».

Після посвідчення договору нотаріус проводить державну реєстрацію переходу права власності відповідно до Закону про державну реєстрацію речових прав. Тому день угоди охоплює підписання, перевірку виконання необхідних умов і реєстраційну дію.

Термінове прохання саме по собі не свідчить про проблему. Наполягання на тому, щоб пропустити перевірку, приховати обставину або підписати незрозумілий документ, є підставою зупинитися.

Якщо плануєте продаж квартири, спочатку надішліть документи на попередній аналіз і коротко опишіть учасників та розрахунок. Після перевірки нотаріус зможе назвати реалістичну дату й пояснити, що потрібно завершити до підписання.