Чому я не формую оцінку вашої нерухомості замість оцінювача
«Інші нотаріуси це роблять. Чому ви не робите?» Таке запитання виникає часто, і воно цілком логічне. Деякі нотаріуси справді самі формують електронну довідку про оціночну вартість, а потім використовують її під час посвідчення договору. Моя позиція не ґрунтується на тому, що будь-який такий випадок уже є порушенням закону.
Моя відмова є свідомим професійним правилом. Якщо я зі свого доступу вношу характеристики нерухомості для автоматичного розрахунку, я стаю особою, яка подала вихідні дані. Під час угоди закон уже як на нотаріуса покладає на мене перевірку цієї довідки й тих самих характеристик за офіційними документами. У разі помилки і внесення, і перевірка ведуть до однієї особи.
Саме тому я розділяю ці етапи. Власник або уповноважена ним особа формує електронну довідку, оцінювач складає звіт про ринкову вартість, а я перевіряю готовий документ перед посвідченням договору. Це залишає в угоді окремий контроль і не перетворює нотаріальну перевірку на повторення власних дій.
Технічна можливість сформувати довідку не робить це обов’язком нотаріуса
Порядок ведення Єдиної бази дозволяє фізичній або юридичній особі авторизуватися в сервісі та подати відомості про нерухомість. Заявник зобов’язаний внести достовірні дані, відомі на дату формування довідки. Модуль Єдиної бази автоматично розраховує оціночну вартість і присвоює довідці унікальний номер.
Нотаріальна дія починається з іншого завдання. Під час посвідчення договору нотаріус знаходить довідку в Єдиній базі, перевіряє її номер і дату, а характеристики об’єкта зіставляє з правовстановлювальними та технічними документами. Такий самий розподіл закріплено в актуальних вимогах до посвідчення правочинів із нерухомістю: договір посвідчується за наявності документа про оцінку, зміст якого нотаріус перевіряє.
Отже, закон вимагає від нотаріуса отримати й перевірити належний документ. Формування запиту замість клієнта до складу нотаріальної перевірки не входить. Частина колег пропонує таку допомогу як додаткову практичну послугу. Я не поєдную її з подальшим посвідченням тієї самої угоди.
Самоперевірка залишає помилку в одній точці
Автоматичний модуль працює з параметрами, які отримав від заявника. На результат впливають вид нерухомості, адреса, площа, частка у праві, рік введення в експлуатацію, поверх та інші характеристики. Помилкове поле може дати формально справну довідку з невідповідною вартістю.
Якщо довідку формував клієнт, я зіставляю внесені ним відомості з документами й можу виявити розбіжність до підписання договору. Якщо відомості вносила я сама, перевірка проходить за власною попередньою роботою. Людина легко повторює ту саму помилку, особливо коли адреса, площа або вид об’єкта зазначені в різних документах неоднаково.
Окреме формування довідки не гарантує безпомилковості. Воно створює два послідовні рівні контролю: заявник відповідає за вихідні відомості, нотаріус перевіряє їх за документами. Виявлену розбіжність можна виправити до визначення податків і погодження остаточної редакції договору.
Занижені дані можуть спричинити податковий і майновий спір
За статтею 172 Податкового кодексу України дохід від продажу визначається за ціною договору, але не нижче оціночної вартості з електронної довідки або ринкової вартості із зареєстрованого звіту. Якщо неправильні характеристики об’єкта дали занижену вартість, а ціну договору також визначили на цьому рівні, правильність податкової бази може стати предметом перевірки.
У такій ситуації перевірятимуть вихідні дані: хто їх вніс, за якими документами та як нотаріус звірив їх перед посвідченням договору. Стаття 27 Закону України «Про нотаріат» передбачає повне відшкодування шкоди, заподіяної незаконними діями або недбалістю приватного нотаріуса. Відповідальність у конкретній справі можлива лише після встановлення порушення, шкоди та причинного зв’язку, однак поєднання двох ролей додає нотаріусу окремий етап, який доведеться обґрунтовувати.
Ще один ризик виникає, коли сторони зазначають у договорі суму, нижчу за фактично передану. У разі недійсності правочину стаття 216 Цивільного кодексу України зобов’язує кожну сторону повернути все фактично одержане. Оціночна вартість сама по собі не визначає суму повернення. Проблема з’являється тоді, коли реальний платіж перевищував записану в договорі ціну, а доказів передання різниці недостатньо. Занижена оцінка може створити умови для низької договірної ціни, тому я не беру участі у формуванні документа, який згодом сама маю перевіряти.
Оцінку готує заявник або оцінювач, а нотаріус проводить незалежну перевірку
Для оподаткування продажу нерухомості можна використати один із двох документів. Електронну довідку Єдина база формує безоплатно на 30 календарних днів. Вона містить оціночну вартість, розраховану автоматичним модулем, і застосовується для передбачених законом податкових цілей.
Звіт про ринкову вартість складає суб’єкт оціночної діяльності. Закон про оцінку майна відносить практичне проведення оцінки до професійної діяльності сертифікованих суб’єктів. Якщо власник не погоджується з автоматичним результатом або об’єкт має нетипові характеристики, він може замовити такий звіт. Для податкових цілей звіт має бути зареєстрований у Єдиній базі й використаний у межах установленого строку.
У моїй практиці порядок такий: спочатку я переглядаю документи й повідомляю, який вид оцінки підходить для майбутньої угоди; потім клієнт формує електронну довідку або звертається до оцінювача; отриманий документ я перевіряю в Єдиній базі разом з іншими умовами договору.
Базовий пакет для попереднього аналізу наведено у статті «Дайте перелік документів для угоди. Заощадьте нам час». Підготовку до конкретної дати підписання пояснює матеріал «Можна оформити квартиру сьогодні? Ми зараз принесемо документи».
Тому відповідь на запитання «чому інші роблять, а ви ні?» проста: технічно я можу сформувати довідку, але свідомо не беру на себе одночасно внесення вихідних даних і перевірку правильності цих самих даних. Для клієнта це означає ще одну незалежну перевірку до підписання договору, а для угоди — менше ризику, що одна непомічена помилка пройде через усі етапи.