Чому я не формую оцінку вашої нерухомості замість оцінювача

Перед посвідченням договору купівлі-продажу закон вимагає оціночну вартість — від неї рахують податки. Отримати її можна двома способами: безкоштовна електронна довідка з бази Фонду держмайна (чинна 30 днів) або звіт оцінювача (платний, діє 6 місяців).

Багато нотаріусів формують цю довідку самі: вносять дані про ваш об’єкт, підшивають до справи й одразу посвідчують угоду — це поширена й дозволена практика. Я так не роблю, і нижче поясню чому.

Причина одна: формуючи оцінку власноруч і відразу її ж посвідчуючи, нотаріус поєднує дві ролі, які закон навмисно розвів, — того, хто оцінює, і того, хто перевіряє. Це створює прихований ризик для нотаріуса, який неминуче переходить на вашу угоду. Розділяючи ці ролі, я зберігаю у справі незалежний контроль, на якому тримається стійкість договору.

Закон навмисно розвів того, хто оцінює, і того, хто перевіряє

Захист побудований на простому правилі: вартість визначає одна сторона, а нотаріус незалежно звіряє її з вашими документами. Якщо я сама вношу дані, а потім сама себе перевіряю, перевірки немає — власної помилки я не побачу так само, як не помічають описок у власному тексті. Запобіжник, заради якого все збудовано, у момент поєднання ролей вимикається.

Закон вважає зареєстровану оцінку правомірною, і нотаріус, який діяв на підставі чужого готового документа, за саму вартість не відповідає. Цей захист тримається на слові «чужого». Щойно я вношу дані сама, я стаю авторкою оцінки, а не сторонньою особою, яка їй довірилася; база зберігає, чий підпис вніс кожен параметр, тож занижена цифра веде прямо до мене.

Цей ризик переходить на вашу угоду

Це не лише проблема нотаріуса. Якщо оцінку згодом оскаржать, під сумнів ставлять не «документ нотаріуса», а правочин — ваше право власності й ваші кошти. Коли оцінку й посвідчення зробила одна особа, оскаржити їх легше: зникає незалежна ланка, що підтверджувала б сумлінність усіх. Угода, посвідчена нотаріусом із прихованим ризиком, успадковує цей ризик.

Розділення ролей нічого вам не коштує

Коли ви приносите довідку окремо, у справі з’являється незалежний документ із власним реєстраційним номером, який я перевіряю збоку. Угода стоїть на двох опорах: оцінювач і нотаріус — різні особи, кожен підтверджує іншого. Таку угоду найважче оскаржити. Електронну довідку ви отримуєте безкоштовно за кілька хвилин, а для нетипових об’єктів є звіт оцінювача.

Підсумок

Те, що багато нотаріусів формують оцінку самі, — поширена та НЕ ЗОБОРОНЕНА практика, але НЕ ЗАБОРОНЕНА і ПРЯМО ДОЗВОЛЕНА це різні речі і на практиці можуть мати інші правові наслідки ніж ті, які нотаріус собі уявляв коли це робив. Тому особисто моя позиція полягає в тому, що поєднання одночасно в одній особі і того, хто перевіряє, і того, кого потрібно перевіряти, суперечить принципу незалежності та виходить за межі функціональної ролі нотаріуса, визначеної законом.

Для посвідчення вашої угоди це означає простий порядок: оцінку — електронну довідку або звіт оцінювача — ви отримуєте окремо, а який саме документ підходить вашому об’єкту, можна з’ясувати на консультації перед посвідченням.