Оцінка нерухомості для продажу: чому я не формую довідку замість клієнта

Формування електронної довідки про оціночну вартість нерухомості не належить до нотаріальних дій і не покладене на нотаріуса як обов’язок під час посвідчення договору. Моє завдання — перевірити належний документ про вартість разом з іншими документами, необхідними для угоди.

Пропозиція отримати довідку безпосередньо в нотаріальній конторі може бути зручною для клієнта. Проте додатковий сервіс не змінює передбаченого законом розподілу роботи. Нотаріус, який просить надати готову довідку або звіт оцінювача, виконує свою професійну функцію в належному обсязі.

Саме цих меж я дотримуюся у своїй практиці. Формування довідки залишаю власникові або уповноваженій ним особі, професійну оцінку — суб’єкту оціночної діяльності, а за собою — перевірку документів і посвідчення договору.

Доступ до сервісу не створює нової нотаріальної функції

Електронну довідку формує автоматичний модуль Єдиної бази даних звітів про оцінку. Заявник авторизується, вводить характеристики нерухомості та отримує документ із розрахованою вартістю й унікальним номером. Подані відомості мають бути достовірними та відповідати документам на об’єкт. Порядок ведення Єдиної бази.

Нотаріус працює з результатом цього розрахунку. Перед посвідченням договору він перевіряє довідку, її номер і дату, зіставляє характеристики нерухомості з офіційними документами. Якщо подано звіт оцінювача, перевіряє його реєстрацію та відповідність відомостей. Правила посвідчення договорів із нерухомістю.

Технічно нотаріус також може подати відомості для формування довідки. Але в цей момент він виконує роботу заявника, яку закон не поклав на нього як на нотаріуса.

Закон передбачає можливість додаткових правових і технічних послуг. Однак назва «додатковий сервіс» сама по собі ще не пояснює, у якій ролі діє нотаріус, що саме він бере на себе та де закінчується його участь у підготовці документа. Для мене саме в такому змішуванні ролей і виникає сіра зона. Я не вважаю її належною основою для організації своєї роботи.

Зручність «одного вікна» створює хибні очікування від інших нотаріусів

Для клієнта пропозиція оформити все в одному місці має очевидну привабливість. Не потрібно самостійно користуватися сервісом, шукати допомогу із заповненням або окремо з’ясовувати, який документ отримати. Коли достатньо безоплатної електронної довідки, також немає потреби оплачувати звіт оцінювача.

Така організація роботи може стати конкурентною перевагою. Проблема виникає, коли формування довідки подають як звичайну складову нотаріального оформлення, яку клієнт має право очікувати від будь-якого нотаріуса.

Тоді прохання надати готовий документ сприймається як зайва вимога. У клієнта може скластися враження, що нотаріус не володіє потрібним сервісом, ускладнює процедуру або безпідставно спрямовує його до оцінювача.

Таке порівняння несправедливе до колег, які дотримуються розподілу професійних функцій. Наявність додаткової послуги починають сприймати як вищу кваліфікацію, а її відсутність — як недолік роботи. При цьому законодавчий обсяг обов’язків нотаріуса залишається тим самим.

Моя компетентність у цій частині угоди полягає в тому, щоб визначити, який документ потрібен, належно його перевірити та виявити обставини, що перешкоджають посвідченню договору. Готовність заповнити за клієнта форму в іншому сервісі не є мірилом цієї компетентності.

Формуючи довідку, нотаріус бере на себе додаткові дії та ризики

Коли нотаріус сам вводить характеристики нерухомості, він долучається до підготовки вихідних даних для розрахунку. Надалі саме він перевіряє документ, сформований за його участю.

На результат можуть впливати вид об’єкта, адреса, площа, частка у праві власності, рік введення в експлуатацію, поверх та інші параметри. Якщо виникне спір щодо правильності вартості, доведеться пояснювати і походження внесених відомостей, і їх подальшу перевірку.

Це додатковий обсяг дій та потенційних претензій, який нотаріус добровільно додає до своєї роботи. Відповідальність у конкретній справі залежатиме від установленого порушення, шкоди та причинного зв’язку. Закон передбачає повне відшкодування шкоди, завданої незаконними діями або недбалістю приватного нотаріуса, а також випадки звільнення його від відповідальності. Закон «Про нотаріат».

Поєднання підготовки та перевірки також прибирає окремий етап контролю. Коли дані вносить заявник, а нотаріус звіряє їх із документами, в угоді беруть участь дві особи з різними завданнями. Це не гарантує відсутності помилок, але дозволяє перевірити вихідні відомості незалежно від їх внесення.

Для мене це додатковий аргумент на користь розмежування роботи. Основна ж причина залишається незмінною — я не розширюю нотаріальну функцію заради привабливішого пакета послуг.

Помилка у вартості може вплинути на податки та майнові інтереси сторін

Дохід від продажу нерухомості визначають за договірною ціною, але не нижче відповідної оціночної вартості з довідки або ринкової вартості із зареєстрованого звіту. Якщо неправильні характеристики дали занижений результат, а ціну договору встановили на цьому рівні, за наявності обов’язку сплатити податок може виникнути спір щодо правильності його розрахунку. Податковий кодекс України.

Окремий ризик виникає, якщо покупець фактично передав більше коштів, ніж зазначено в договорі. За загальним правилом у разі недійсності правочину сторони повинні повернути все одержане за ним. Оціночна вартість сама по собі не визначає суму повернення. Цивільний кодекс України.

Але передання різниці між договірною ціною та фактичним платежем потрібно довести. За відсутності належних доказів повернення всієї суми може стати предметом тривалого спору.

Занижена оцінка може створити передумови для зазначення низької ціни в договорі. Тому документ про вартість потребує повноцінної перевірки незалежно від того, наскільки швидко й зручно його отримали.

Електронна довідка не замінює професійну оцінку в усіх випадках

Для підготовки продажу потрібно розрізняти два документи.

Електронна довідка про оціночну вартість формується безоплатно та чинна протягом 30 календарних днів із дня формування. Вартість розраховує автоматичний модуль. Довідка використовується для передбачених законом податкових цілей. Податковий кодекс України.

Звіт про оцінку майна містить результат професійної роботи суб’єкта оціночної діяльності. Для надання такої послуги закон установлює окремі кваліфікаційні вимоги. Саме заповнення електронної форми не надає нотаріусу кваліфікації оцінювача. Закон про оцінку майна.

Якщо власник не погоджується з автоматичним результатом, він може замовити професійну оцінку. Звернення до оцінювача також доцільне, коли об’єкт має нетипові характеристики, які потребують окремого аналізу. За загальним порядком звіт для податкових цілей має бути зареєстрований у Єдиній базі та використаний у межах установленого строку.

Тому вислів «нотаріус сам оцінив квартиру» може вводити в оману. Формування автоматичної довідки та складання професійного звіту — різні процедури.

Підготовку оцінки починаємо з документів на вашу нерухомість

Спочатку я переглядаю документи та пояснюю, який документ про вартість підходить для майбутньої угоди. Після цього власник або його уповноважена особа отримує електронну довідку чи замовляє звіт оцінювача. Готовий документ я перевіряю перед посвідченням договору.

Цей порядок зберігає зрозумілий розподіл роботи. Ви знаєте, хто подав вихідні відомості, хто визначив вартість і хто перевірив документ перед підписанням.

Базовий пакет для попереднього аналізу наведено в матеріалі про документи для угоди з нерухомістю. Підготовку до запланованої дати підписання пояснюю у статті про оформлення договору купівлі-продажу квартири.