Податки під час нотаріальної дії: що перевіряє нотаріус і за що відповідає клієнт
Продаж квартири, дарування будинку або оформлення спадщини можуть спричинити обов’язок сплатити податки та збори. Однак нотаріус не проводить повну податкову перевірку клієнта і не відповідає за всі його податкові зобов’язання.
Головне правило таке: платник податків відповідає за правильність визначення і сплати податків, а нотаріус перевіряє документи, необхідні для вчинення конкретної нотаріальної дії, та повідомляє про неї податкову службу.
Нотаріус не сплачує податки замість сторін
Під час договору між фізичними особами нотаріус зазвичай не утримує ПДФО та військовий збір із доходу продавця, спадкоємця чи обдарованого. Особа повинна самостійно визначити свої податкові зобов’язання і сплатити їх у встановлений строк.
Водночас називати нотаріуса особою, яка взагалі не виконує функцій податкового агента, також не зовсім правильно. Під час операцій між фізичними особами нотаріус виконує такі функції лише в частині подання інформації до ДПС. Він не нараховує, не утримує і не перераховує податок замість платника.
Якщо ж майно у фізичної особи придбаває юридична особа або підприємець, правила можуть бути іншими: покупець у передбачених законом випадках стає повноцінним податковим агентом.
Сума платежів залежить не лише від ціни майна
Для правильного оподаткування нотаріальної операції мають значення:
- обставини операції — вид правочину і майна та кількість продажів протягом календарного року;
- історія майна — строк перебування у власності та спосіб набуття, зокрема успадкування;
- статус учасників — ступінь споріднення та податкове резидентство;
- вартість майна — договірна та оціночна.
Наприклад, під час продажу нерухомості ставка ПДФО може становити 0%, 5% або 18%. Для оподатковуваних операцій додатково, як правило, сплачується військовий збір за ставкою 5%.
Перший протягом року продаж квартири, житлового будинку або іншого об’єкта з установленого Податковим кодексом переліку може не оподатковуватися, якщо майно перебувало у власності понад три роки. Для успадкованого майна вимога щодо трирічного строку не застосовується.
Другий продаж або продаж майна, яке перебувало у власності менше трьох років, зазвичай оподатковується ПДФО за ставкою 5%, а третій і наступні продажі — за ставкою 18%, з урахуванням передбачених законом винятків.
Подарунки і спадщина мають окремі правила
Якщо спадщину або подарунок отримує член сім’ї першого чи другого ступеня споріднення, ставка ПДФО зазвичай становить 0%. До таких осіб належать, зокрема, чоловік або дружина, батьки, діти, рідні брати й сестри, баба, дід та онуки.
Якщо дарувальник і обдарований або спадкодавець і спадкоємець є резидентами України, але не належать до першого чи другого ступеня споріднення, за загальним правилом застосовуються:
- 5% ПДФО;
- 5% військового збору.
Якщо одна зі сторін має статус нерезидента, ставка ПДФО зазвичай становить 18%, а військового збору — 5%. Окремі винятки залежать від виду майна та статусу одержувача. ДПС окремо роз’яснює оподаткування подарунків за такими ставками.
Попередня сплата потрібна не в кожному випадку
Під час продажу нерухомості між фізичними особами продавець самостійно сплачує ПДФО та військовий збір до нотаріального посвідчення договору, якщо операція підлягає оподаткуванню. Нотаріусу подають документ, який підтверджує сплату.
Зі спадщиною ситуація відрізняється. Спадкоємець-нерезидент повинен сплатити податки до отримання свідоцтва про право на спадщину. Спадкоємець-резидент у передбачених законом випадках може:
- сплатити податки до нотаріального оформлення; або
- задекларувати отриманий дохід і сплатити зобов’язання за результатами річного декларування.
Тому твердження «без квитанції нотаріус ніколи не оформить спадщину» є надто широким. Порядок залежить від резидентського статусу, ставки податку і способу виконання податкового обов’язку. Відмінності для резидентів та нерезидентів пояснює офіційна база знань ДПС.
Покупець нерухомості може сплачувати пенсійний збір
Крім податків продавця, під час купівлі нерухомості покупець зазвичай сплачує 1% збору на обов’язкове державне пенсійне страхування від вартості, зазначеної в договорі.
Від цього збору можуть звільнятися, зокрема, громадяни, які придбавають житло вперше або перебувають на квартирному обліку. Право на звільнення необхідно підтвердити встановленими документами. Умови такого звільнення наведені в роз’ясненні Пенсійного фонду України.
Плата за послуги приватного нотаріуса, державне мито, адміністративний збір за реєстрацію та оплата витягів — це окремі платежі. Їх не слід автоматично ототожнювати з ПДФО або військовим збором.
Нотаріус перевіряє документи, але не проводить податковий аудит
У межах конкретної дії нотаріус перевіряє:
- особу, дієздатність і повноваження учасників;
- РНОКПП, який у побуті називають ІПН, або підтвердження законної відмови від нього;
- право власності, зареєстровані обтяження та відсутність податкової застави щодо майна;
- оціночну вартість, а також документи про сплату податків і зборів або про право на звільнення — коли цього вимагає закон.
Водночас нотаріус не перевіряє всю історію податкових боргів людини і не проводить загальний аудит її декларацій. Перевірка податкової застави стосується саме можливості розпорядитися відповідним майном. Така перевірка передбачена Порядком вчинення нотаріальних дій.
Громадянство не дорівнює податковому резидентству
Іноземне громадянство саме по собі не означає, що особа автоматично є податковим нерезидентом України. Так само громадянин України за певних обставин може мати статус нерезидента.
Для визначення статусу враховуються місце проживання, постійне місце проживання, центр життєвих інтересів, тривалість перебування в Україні та інші критерії Податкового кодексу. Тому у складній транскордонній ситуації не варто визначати ставку лише за паспортом.
Іноземцеві для оформлення більшості майнових операцій в Україні також необхідно заздалегідь отримати РНОКПП. Якщо резидентський статус неоднозначний, доцільно отримати підтвердні документи та, за потреби, індивідуальну податкову консультацію ДПС.
Інформація про правочин надходить до податкової
Нотаріуси передають ДПС відомості про договори продажу та міни рухомого і нерухомого майна, договори дарування і видані свідоцтва про право на спадщину.
Із 1 січня 2026 року державні нотаріальні контори подають такі відомості щомісяця, а приватні нотаріуси — щокварталу з розбивкою за місяцями. Інформація відображається в додатку 4ДФ до Податкового розрахунку. Це прямо зазначено в актуальному повідомленні ДПС.
Отже, нотаріальне посвідчення не робить операцію «невидимою» для податкової. Перед підписанням договору варто заздалегідь з’ясувати ставку, отримати правильні реквізити, підготувати оцінку та підтвердити пільги. Це допоможе уникнути відкладення нотаріальної дії, переплати або необхідності виправляти податкові помилки вже після оформлення майна.
Матеріал підготовлено станом на 31 липня 2026 року та має інформаційний характер. Остаточний розрахунок залежить від документів і обставин конкретної операції.